新築より中古リフォームの投資スタイルにシフト

新しい投資物件を探すのに、２パターンを考えました。

今日ランニングの後、シャワーを浴びながら、２パターンの投資方法の内訳を考えながら比較して、最終的に中古物件のフルリフォームスタイルに決めることにしました。

次は内訳の詳細です。

全てが現状相場より少し低めの価格設定として、確実に実行（実現）可能なものになります。

現状の相場はより高騰で、より高値で取引されているため、下記の価格設定なら実際にすぐに売れます。

賃貸：１５万/月、利益：７万/月

３年後に売却、価格：３７００万、利益：５００万

３年間利益およそ７５０万

※前提は８００万以内の中古購入で３００万台内のリフォーム、トータル１０００万以内の投資の場合

賃貸：１０万/月、利益：５万/月

３件のため、賃貸：３０万/月、利益：１５万/月

３年後にオーナーチェンジ、１５００万で売却、利益３５０万

３年間利益およそ３５０＋（１５x１２）x３≒９００万

このように、中古リフォームの方がより利益が出せることが分かります。

この近くの物件の１０年スパーンのリフォーム履歴と売値からすれば、１０年単位で一回リフォームすれば、物件の価値がほぼ保たれています。

そうなりますと、１０年後に賃貸利益から２５０万を出してもう一度リフォームして、再度１５００万で売却すれば、（（５x１２）x１０−２５０＋（１５００−１０００）−１００）x３＝２２５０万の利益になります。

もちろん、その時にリフォームしての売却を考えなくても、（５x１２）x１０x３＝１８００万の利益になります。

上の計算のように、フルリフォームの費用が売却の利益から得られるため、複数回リフォームしても、損になることはありません。

一番重要なのは、この上の３０００万を僕自身のお金を出す予定はなく、銀行のローンを考えることです。

つまり、僕自身１円も出さずに、信用だけを貸して、借主の賃金で銀行のローンの返済と共に利益が得られます。

１円も使わなくても、１０年後に２０００万近くの利益が目に見えます。

そして、もちろん利益で他のこともできたりして。。。お金減ることがなく。。。他のことを考えましょうか。。。